Jogi sztorik

Kiút a jogi útvesztőből

3+1 dolog, amire nem gondoltál, amikor kiadtad a lakásodat szálláshelyként

2015. június 04. 10:00 - lawyerup

Közeleg a nyár, és vele együtt közelednek a bulira éhes külföldi turistahordák is. Kiváló alkalom, hogy belekezdj az ingatlanod szálláshelyként történő hasznosításába. Kézenfekvő megoldás egy magánszállásokat közvetítő közösségi oldalon felkínálni a lakásodat turisták részére. Nem lennél egyedül, hiszen a Forbes Magazin májusi számában megjelent adatok szerint Magyarországon is egyre többen hirdetnek szállást az Airbnb-n (2015 áprilisában 3800 lakást vagy szobát hirdettek Budapesten és bár vidéken szűkebb a kínálat, de folyamatosan bővül). Ráadásul a növekedés nagyon dinamikus. A posztban emlékeztetünk egy-két dologra, amit érdemes számításba venned és megfontolnod.

photodune-3884486-vacancy-sign-xs.jpg

1. Nem bérlet, hanem szálláshely-szolgáltatás!

Bár az ingatlanhasznosítás leggyakoribb és legismertebb formája az ingatlanok bérbeadása, de egyre vonzóbb lehetőség a lakástulajdonosoknak az ingatlanok szálláshelyként történő kínálása is. Míg a bérlet esetében a felek közötti bérleti szerződés célja, hogy a bérbeadó a lakást időlegesen a bérlő használatába adja, addig a szálláshely-szolgáltatás esetében már valamilyen többletszolgáltatási elem (pl. takarítás, reggeli biztosítása, ágyneműk mosása, internet, személyes vagy telefonos ügyelet biztosítása, stb.) is megjelenik, amellyel a tevékenység szolgáltatás-jellege kerül az előtérbe. A szálláshely-szolgáltatás alatt az üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtását és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtását kell érteni. Vagyis amikor saját tulajdonú ingatlanunkat a tartós bérbeadás helyett, rövidebb időszakokra meghirdetjük szálláshelyként egy erre a célra szolgáló közösségi szállásközvetítő oldalon (pl. Airbnb), akkor nem az ingatlan bérbeadásra, hanem a szálláshely szolgáltatásra vonatkozó szabályokat kell szem előtt tartanunk. A két tevékenység közötti különbségek ott válnak lényegessé, hogy míg az ingatlan bérbeadása magánszemélyként erre vonatkozó külön engedély és adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül is végezhető, addig magánszemélyként a szálláshely szolgáltatás nyújtásához engedély szükséges az illetékes jegyzőtől, továbbá adószám megállapítása végett be kell jelentkezni az adóhatóságnál.

Az engedély kiadásának természetesen több követelménye is van, így a szobák mérete, az egyes szobákban elhelyezhető ágyak száma, elkülönített vizesblokk, reggeli elkészítésre alkalmas konyharész, személyes vagy telefonos ügyelet és takarítás tekintetében egészen konkrét előírásoknak kell megfelelnünk.

2. Adó adó hátán

Szja.

A szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelmed önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, ami az összevont adóalap része lesz. A jövedelem után meg kell fizetni a 16 százalékos szja-t, de a szálláshely-szolgáltatási tevékenységgel összefüggésben lehetőség van tételes átalányadózást választani. Erre a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemélyeknek van lehetősége, ők azok, akik nem egyéni vállalkozóként szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújtanak szálláshelyet ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. A tételes átalányadó éves összege szobánként 32 ezer forint. A tételes átalányadózás azonban nem választható akkor, ha a magánszemély több lakástulajdonnal is rendelkezik és ezek közül nem csak egyben kívánja folytatni a fizető-vendéglátó tevékenységet. Ugyancsak nem lesz alkalmazható a tételes átalányadózás abban az esetben, ha az ugyanannak a személynek történő szálláshely-szolgáltatás napjainak a száma az adóévben a 90 napot meghaladja.

Idegenforgalmi adó

Ne feledkezzünk el arról sem, hogy az engedély megszerzését követő 15 napon belül be kell jelentkezni az idegenforgalmi adó hatálya alá is (ennek mértéke az ingatlan fekvésének helye szerint változhat). Fontos, hogy ennek összege a vezetett vendégkönyv szerint számított havi bevételen alapszik, vagyis a vendégkönyv vezetéséről sem szabad megfeledkeznünk.

Építményadó

Az ingatlan fekvésének helye szerint változik a mértéke, de ezzel a költségelemmel is számolnunk kell.

EHO

Az egészségügyi hozzájárulás a tételes átalányadózás esetén az átalányadó 20 százaléka lesz, de ha a magánszemély az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor a jövedelem 27 százaléka.

ÁFA

És végül ne feledkezzünk meg az ÁFA fizetési kötelezettségünkről sem! Ennek mértéke 18 százalék, azonban évi hatmilliós határ alatt választható alanyi adómentesség is.

3. Birtokvédelem, vagyis a jó vendég az, aki nem marad sokáig!

A magánszállás közvetítésnek egy ritkán elemzett kérdésköre, hogy mi a helyzet akkor, ha a vendégünk nem hajlandó elhagyni a szállást az előre megállapodott időtartam leteltét követően. Pedig produkál az élet furcsa helyzeteket, itt van például annak az amerikai hölgynek az esete, aki az Airbnb-n adta ki szállásként lakását és nem tudott megszabadulni a vendégétől, aki még perrel is megfenyegette őt és a tartózkodása alatt szerzett jogokra hivatkozott. Persze mondhatjuk, hogy Amerikában bármi megtörténhet, és ez itt nem a macskákat mikrohullámú sütőben szárítók országa, de azért érdemes eljátszani a gondolattal, hogy milyen eszközökkel élhetünk, ha esetleg elmérgesedik a viszony és valóban nem tudjuk a távozásra bírni a vendégünket. A rosszhiszemű és jogcím nélkül a lakásunkban maradó vendéggel szemben természetesen megillet minket a birtokvédelem joga, azonban annak érvényesítése már közel sem lesz olyan olajozott és gördülékeny, mint ahogy azt elvárnánk. A lakás tulajdonosaként a jegyzőtől kérhetjük az eredeti birtokállapot visszaállítását, amely elég időigényes eljárás. Ennél sokkal kézenfekvőbb megoldásnak tűnhet rendőri segítség igénybevétele vagy a szokásos és sok helyről hallott zárcsere. Bármilyen furcsának is tűnhet, a rendőrség magánjogi jogvita esetén nem fog tudni eljárni, a zár feltörése és cseréje pedig még a visszájára is fordulhat, mivel még a jogcím nélkül rosszhiszeműen tovább maradó vendéget is megilleti a magánlakáshoz és annak zavartalanságához fűződő jog és egy esetleges zárcsere még akár bűncselekményt is megvalósíthat (akadályozással elkövetett magánlaksértés). Nem ijesztgetésnek szánjuk, inkább csak szeretnénk felhívni a figyelmet egy olyan szempontra is, amelyet talán kevesebben mérlegelnek, amikor lakásuk szállásként történő felkínálása mellett döntenek.

+1: Ha nem vetted volna észre, ez itt egy társasház!

A jogszabályok által előírt követelményeken túl pedig ne feledkezzünk el arról sem, hogy az esetek egy részében a szálláshelyként kínált ingatlan társasházban található, amelynek a szervezeti és működési szabályzata tartalmazhatnak olyan rendelkezést, amely meghatározza a külön tulajdonunkban levő lakás hasznosításának módját, adott esetben akár meg is tilthatja a szálláshelyként történő hasznosítást vagy bejelentéshez kötheti. Persze-persze, tudjuk, hogy az itt a tízmillió gondnok és a feljelentgetések országa és miért nem foglalkozik mindenki a saját dolgával, de tegyük a szívünkre a kezünket, mi sem örülnénk szomszédként a mellettünk levő lakásban hetente változó vendégeknek. Ha ilyen szabályt nem is találunk a szervezeti-működési szabályzatban, a társasház házirendjét legalább igyekezzünk betartatni vendégeinkkel!

Ha további kérdésed van, akkor tedd fel itt! Ha korábbi kérdések között böngésznél, azt is megteheted itt.

(Kép forrása: stock photo, www.photodune.net)

6 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://jogisztorik.blog.hu/api/trackback/id/tr667480654

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Inside man 2015.06.04. 17:03:08

Ez aztán a ,,Kiút a jogi útvesztőből''.
Tényleg olyan nehéz (jogászként?) értelmezni a következő mondatot?

,,A fizető vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély kötelezett százalékos mértékű
egészségügyi hozzájárulás fizetésére, amely a tételes átalányadó 20, ha az önálló
tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor a jövedelem 27 százaléka, feltéve, hogy e tevékenység alapján a magánszemély nem minősül a Tbj. szerinti egyéni vállalkozónak."
Forrás:
www.nav.gov.hu/data/cms319912/10._sz._fuzet_Ingatlan_berbeadas_szabalyai_20140402.pdf

Tehát rohadtul nem a jövedelem, hanem az átalányadó 20%-a lesz az Eho ebben az esetben.

Ez az ,,adó adó hátán" szöveg is nevetséges, átalányadó esetén 2 szobánál mindenestől 100 ezer alatt lehet maradni, ami azért bármely más vállalkozáshoz képest igen kedvező.
Ne vegyük már el a kedvét, aki ilyesmibe vágna...

lawyerup · http://lawyerup.hu 2015.06.04. 20:39:13

@Inside man: Köszönjük a kiigazítást. Az Ön által hivatkozott mondat valóban félreérthetőre sikerült, javítottuk. Nem gondoljuk, hogy bárkinek is elvennénk a kedvét, hogy szobakiadásba vágjon, inkább csak azt szeretnénk, hogy, aki megteszi körültekintően tegye. Még egyszer köszönjük a pontosítást!

cardiobascuralis 2015.06.05. 00:34:06

"Erre a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemélyeknek van lehetősége"
LehetőségÜK.
"amelynek a szervezeti és működési szabályzata tartalmazhatnak olyan rendelkezést"
Tartalmazhat, egyes számban.
Tanulj meg magyarul!

imarcsika 2015.06.05. 12:27:59

Végre egy jól összeszedett, fontos információkat tartalmazó cikk, köszönjük!
Mi is pont ezeket hangsúlyozzuk és tanítjuk a házigazdáknak.
Aki szeretne jobban elmerülni a rejtelmekben, tanácsokban, és nem utolsó sorban a helyes adózásban: ingatlankiadas.blog.hu

Sweetshark 2015.06.24. 02:22:35

Azt szépen leírtátok, hogy MIT NEM LEHET, hogy kirakjam a jogtalanul ottmaradt bérlőt, csak éppen az maradt ki, hogy akkor MIT LEHET csinálni? Pont ez lenne a lényeg!

A jegyző felejtős, nyilván azonnali intézkedés szükséges, különben hova rakom a következő bérlőt, akinek foglalása van?